マンションを相続した場合の相続税

マンションの内、居住用の分譲マンションを相続した場合、その相続の開始が令和６年１月１日より前か否かで、マンションの相続税の評価方法が異なります。

令和６年１月１日以降の居住用の分譲マンションの相続においては、「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）（以下「本件通達」といいます。）という通達に基づき評価されます。

結論として、本件通達の適用のあるマンションは、「従前の居住用の分譲マンションの評価額×区分所有補正率」という形で評価されるため、区分所有補正率によっては、従前の居住用の分譲マンションの評価額より高く評価されることがあります。

分譲マンションの評価価格は、「居住の部屋や共用部分に関する区分所有権の価格（①）＋マンションの敷地に関する敷地利用権の価格（②）」で算定されます。

なお、分譲マンションの評価価格に関する上記算定式自体は、本件通達の前後で変わりません。

「居住の部屋や共用部分に関する区分所有権の価格（①）」は、被相続人が使用していた自用家屋という場合には、その家屋部分に関する固定資産税評価額で評価します。

固定資産税評価額は、毎年送付されてくる、固定資産税・都市計画税課税明細書等に記載されています。

例えば、上記課税明細書に、マンションの居室に対応する家屋が記載されている場合、その部分の固定資産税評価額が、「居住の部屋や共用部分に関する区分所有権の価格（①）」となります。

「マンションの敷地に関する敷地利用権の価格（②）」は、路線価を基とした１㎡当りの価格×地積×敷地権持分割合、またはマンションの敷地全体の固定資産税評価額×評価倍率×敷地権持分割合で評価します。

本件通達による評価は、以下のとおりとなります。

例えば、従来の区分所有権の価格が２０００万円、従来の敷地利用権の価格が１０００万円、区分所有補正率が１．３である場合、従前は、マンション価格の評価額は３０００万円でしたが、本件通達後は３９００万円となります。

なお、①事業用のテナント物件、②一棟所有の賃貸マンション等の区分建物の登記がされていないもの、③いわゆる二世帯住宅等の一定の場合には、本件通達の適用がなく、従前どおりにマンション評価をしますので、注意が必要です。

上記の区分所有補正率は、「１　評価乖離率」、「２　評価水準」、「３　区分所有補正率」の順に計算します。

計算の際の注意点等については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

参考リンク：国税庁・居住用の区分所有財産の評価

評価乖離率は、「評価乖離率＝Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋３．２２０」で計算します。

Ａ：一棟の区分所有建物の築年数×△０．０３３

Ｂ：一棟の区分所有建物の総階数指数×０．２３９

Ｃ：一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階×０．０１８

Ｄ：一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×△１．１９５

評価水準は、「評価水準＝１÷評価乖離率」で計算します。

区分所有補正率は、以下のとおり計算されます。

①　「評価水準＜０．６」→「区分所有補正率＝評価乖離率×０．６」

②　「０．６≦評価水準≦１」→「区分所有補正率＝補正無し」

③　「１＜評価水準」→「区分所有補正率＝評価乖離率」

本件通達により、マンションの相続税評価においては、敷地利用権の評価だけでなく、区分所有補正率の評価も必要となり、複雑化してきています。

ご自分での対応が難しいとお感じの場合や、区分所有補正率の適用によって相続税がかかるようになるのではないかとご不安をお持ちの場合には、専門家である税理士に是非ご相談頂ければと存じます。